(서울=미래일보) 장건섭 기자 = 전국의 주택가격이 급격하게 하락하면서 깡통전세 문제로 몸살을 앓고 있다. 이에 따라 주택도시보증공사(HUG)의 재무여건에도 빨간불이 들어왔다. 법이 정한 공사의 보증 총액 한도에 빠르게 가까워지고 있어 추가 자본 확충 방안을 두고 정부와 공사가 협의를 이어가고 있다.
박상혁 더불어민주당 의원이 9일 공개한 주택도시보증공사 제출 자료를 종합하면, 지난해 공사의 보증 총액은 적정 보증 배수인 50을 넘어서는 자기 자본의 52.2배 규모였다. 올 하반기 주택가격 하락 폭이 가팔라지면서 이 같은 보증 배수는 급격하게 높아졌을 것으로 보인다.
또 이 같은 주택가격 하락으로 전국 곳곳에서 터져 나오고 있는 전세사기는 매우 심각하다. 그동안 지속적인 주택가격 상승으로 가려져 있던 갭투자를 앞세운 지능적인 전세사기가 사회 문제로 떠올랐기 때문이다.
문제는 이 같은 빌라전세 사기 문제로 여론이 들끓자 정부가 수사기관을 앞세워 대다수 선한 대규모 임대사업자를 악덕 전세사기꾼으로 몰고 있다는 지적이 나온다는 점이다. 그 대표적 사례가 언론에서 '인천 건축왕'으로 불리면서 전세사기로 몰린 '행복공간을 만드는 사람들'(이하 '행만사')의 대표다.
그는 지난달 23일경 무렵 빌라왕 보다 두 배나 더 많은 2700채를 소유하고 있으며 260억 원을 떼먹었다고 여론재판에서 난도질을 당했다. 하지만 법원의 판단은 달랐다. 지난 12월 23일 인천지방법원 영장전담 판사는 '다툼의 여지가 있다'면서 기각한 것이다. 사실상 전세사기가 아니라고 본 것이다.
이런 가운데 '행만사'는 12일 입장문을 통해 경찰 수사의 문제점을 지적하면서 전세금 미반환 문제 해결에 최선을 다하겠다고 밝혔다.
행만사는 이날 입장문을 통해 임차인 모집 과정과 관련해 "직방 등에 광고를 하고 고객 문의가 오면 문자 또는 전화 상담 등을 통해 싯가의 1/2~1/3에 전세물건이 나온 이유와 평균 1억원 남짓의 근저당권 설정 이유를 설명했다"고 말했다.
이어 "고객이 '근저당이 설정되어 있어도 괜찮다'라고 하면 직접 방문을 약속 잡았다"면서 "이후 집을 보여주고 다시 한 번 근저당 설정 경위 등을 설명했다. 근저당 설명을 제대로 하지 않으면 계약 후에도 파기되는 경우 다반사이기 때문"이라고 말했다.
행만사 측은 계속해서 "다른 곳도 둘러보고 오라고 권유했다"면서 "그런 과정을 거쳐 고객이 객관적으로 판단케 한 후 계약을 원해 재방문 시에는 공인중개사를 통해 계약을 진행했다"면서 사회 문제가 되고 있는 빌라전세 사기와는 계약과정에서 부터 확연히 다르다는 점을 주지시켰다.
또 "등기과정에서도 다시 한 번 근저당에 관해 설명했다. 보통 계약자들은 젊은 사람이 많기에, 계약 후에도 계약자들의 가족, 친인척, 지인들로부터 근저당에 대해 계속 문의가 왔다"고 말했다.
이와 함께 "제대로 설명 못 할 경우에는 계약파기 될 가능성이 높아서였다"면서 "근저당에 대해서는 몇 번이고 다시 설명했다. 계약자들은 근저당에 대한 경매 가능성과 위험성, 그로 인해 저렴한 보증금 등 장·단점을 확실히 인지하고 입주했다. 그뿐 아니라 잔금일과 현장 입주일에는 다시 안내를 했고 퇴실에 이르기까지 계약관리를 성실하게 이행했다"라고 강조했다.
행만사는 일부 언론에서 지적하고 있는 건물 관리 문제에 관해서도 설명했다.
즉 "경매로 인해 보증금을 돌려받지 못할까 걱정인 세입자들이 관리비를 고의로 미납하면서 건물 관리에 어려움이 생긴 것이지, 임대인의 경매로 인해 관리가 소홀해진 것은 아니다"고 강조했다.
이어 "건물 관리에 관한 부분은 임대인과 별개로 관리실이 책임지기 때문에 밀린 관리비를 납부하고, 관리에 관한 정당한 권리를 주장하면 된다"고 말했다. 일부 입주인들의 관리비 미납으로 야기된 문제점을 꼬집은 것.
이는 임차인들이 경매를 앞세워 관리비를 납부하지 않으면서도 관리가 안 되고 있다고 불만을 말하는 행태를 지적한 것이다.
행만사는 일부 임차 물건에서 빗물이 새는 등 부실 시공문제와 관련해서 행만사의 문제인 것처럼 몰고 있는 전세 세입자들의 주장과 관련해서도 해명했다.
즉 "시공사와 건축주(건물주)가 다퉈야 할 문제로 임차인들과는 상관없어 보인다"면서 "일반적으로 매도자 하자 담보책임은 6개월까지"라고 말했다.
이어 "시공사의 하자담보책임은 별도로 계약 기간이 있다"면서 "그 기간이 지났다면, 우선 현재 집주인에게 하자를 보수할 책임이 있고, 건축 부실로 인한 시공사 측과의 다툼은 그다음이라 생각한다"고 설명했다.
행만사는 자신들이 지난 십수년간 인천에서 서민 주거안정에 기여해 왔다는 점을 강조했다.
즉 "행만사의 임차 물건은 가격이 비싸지 않다"면서 "거래가격 3억 원대 아파트의 경우 전세금은 7천~1억 원대로 시세의 1/2, 1/3에 불과했다. 지금 사기꾼들은 실제 시세보다 보증금을 1.5배~2배가량 높여 받는다"고 설명했다.
계속해서 "행만사 물건에는 페이백이 전혀 없다"면서 "비싸게 임대하지 않았으니, 임차인들에게 이자 지원 등 사기를 치기 위해 별도의 유인책을 사용하지 않았다"면서 "근저당이 있어도 월세를 따로 받지 않았다. 온전히 임대인이 부담하고, 저렴하게 전세를 유지했다"고 주장했다.
이어 "그동안 10년 넘게 임대를 해왔다"면서 "지금 사기꾼들은 짧으면 몇 개월 안에 분양과 임대를 마치고 잠적을 한다. 임차인들은 사기당한 것을 계약 기간이 끝나고 나서야 알게 된다. 하지만, 저희는 10여 년 동안 문제없이 임대차 계약관리를 해왔고, 세금 및 이자를 모두 납부해 왔다"고 목소리를 높였다.
행만사는 또 "동시 진행 등 명의 변경이 없었다"면서 "동업자들과 공동관리를 한 것은 맞지만 노숙자나 신용불량자에게 명의를 넘겨놓고, 잠적하는 것이 아니고 지난10여 년 아무 문제없이 이자와 세금을 내오면서 저렴하게 임대 운영을 해왔다"고 강조했다.
이어 "행만사의 공인중개원들도 법정 중개보수를 받고 일했으며, 리베이트를 받지 않았다"며 "이와 반해 사기꾼들은 건당 수백, 수천의 리베이트를 받았고, 더 높은 리베이트를 받기 위해 보증금을 높이는 등 피해를 더 키웠다. 하지만 행만사의 중개원들은 법정 보수를 받으니 그럴 이유가 없었다"고 설명했다.
행만사는 또 "중개원들도 10여 년 동안 임차인들의 요청에 따라 계약업무를 해왔고, 입주 및 퇴거 업무를 문제없이 진행해 왔다"면서 "사기가 전혀 아니었기 때문에 몇몇 직원들은 임차인으로 실제 거주하고 있다"고 밝혔다.
■ 다음은 입장문 전문이다.
입 장 문
언론의 문의가 많아서 빌라 전세 사기 물건과 <행복 공간을 만드는 사람들>이 관리하는 임대물건의 차이를 설명 드립니다.
◆ 계약 과정
1. 직방 광고
2. 손님 문의 오면 문자 또는 전화 상담 (저렴한 이유 및 근저당 설명)
3. 근저당 괜찮다고 하면 방문 약속
4. 집 보여주고 다시 한 번 근저당 설명(근저당 설명을 제대로 하지 않으면 계약 후에도 파기되는 경우 다반사)
5. 다른 곳 둘러보고 오라고 함.
6. 계약을 원해 재방문 시 중개사 통해 계약.(등기 보면서 다시 근저당 설명, 보통 계약자들은 젊은 사람이 많기에, 계약 후에도 가족, 친인척, 지인들로부터 근저당에 대해 계속 문의가 옮. 제대로 설명 못할시 계약파기 될 가능성 높음. 근저당에 대해서는 몇 번이고 다시 설명함. 계약자들은 근저당에 대한 경매가능성과 위험성, 그로인해 저렴한 보증금 등 장,단점 확실히 인지하고 입주함.)
7. 잔금 일에 현장 입주 안내.
8. 퇴실까지 계약관리.
◆ 관리 책임
경매로 인해 보증금을 돌려받지 못할까 걱정인 세입자들이 관리비를 고의로 미납하면서 건물 관리에 어려움을 겪는 것이지, 임대인의 경매로 인해 관리가 소홀해진 것은 아닙니다. 관리에 관한 부분은 임대인과 별개로 관리실이 책임지기 때문에 관리비를 납부하시고, 관리에 관한 정당한 권리를 주장하시면 됩니다.
◆ 건물 부실
시공사와 건축주(건물주)가 다퉈야할 문제로 임차인들과는 상관없어 보입니다. 제가 알기로 매도자 하자담보책임은 6개월까지로 알고있습니다. 또는 시공사의 하자담보 책임은 별도로 계약기간이 있을 것입니다. 그 기간이 지났다면, 우선 현재 집주인에게 하자를 보수할 책임이있고, 건축 부실로 인한 시공사 측과의 다툼은 그 다음이라 생각합니다.
◆ 빌라 사기와 차이점
1. 가격이 비싸지 않습니다. 시세의 1/2, 1/3 까지 저렴합니다. 지금 사기꾼들은 실제 시세보다 보증금을 1.5배~2배 가량 높여 받습니다.
2. 페이백이 없습니다. 비싸게 임대하지 않았으니, 임차인들에게 이자지원 등 사기를 치기위해 유인책을 사용하지 않았습니다.
3. 근저당이 있어도 월세를 따로 받지 않았습니다. 온전히 임대인이 부담하고, 저렴하게 전세를 냈습니다.
4. 10년 넘게 임대해 왔습니다. 지금 사기꾼들은 짧으면 몇 개월 안에 분양과 임대를 마치고 잠수탑니다. 임차인들은 사기당한 것을 계약기간이 끝나고 나서야 알게 됩니다. 하지만, 저희는 10여 년 동안 문제없이 임대차 계약관리를 해왔고, 세금 및 이자를 모두 납부해 왔습니다.
5.동시 진행 등 명의 변경이 없습니다. 명의신탁은 맞지만 노숙자나 신용불량자에게 명의를 넘겨놓고, 잠수 타는 것이 아닌, 행복공간을 만드는사람들은 10여년 아무 문제없이 이자와 세금을 내오면서 저렴하게 임대 운영했습니다.
6. 중개원들도 법정중개보수를 받고 일했으며, 리베이트를 받지 않았습니다. 사기꾼들은 건당 수백, 수천의 리베이트를 받았고, 더 높은 리베이트를 받기위해 보증금을 높이는 등 피해를 더 키웠습니다. 저희 중개원들은 법정 보수를 받으니 그럴 이유가 없었습니다.
7. 중개원들도 10여 년 동안 임차인들의 요청에 따라 계약해왔고, 입, 퇴거를 문제없이 해왔습니다.
8. 사기가 아니었기 때문에 몇몇 직원들은 실제로 거주하고 있습니다.
2023. 1. 12
행복 공간을 만드는 사람들
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